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中国房地产业的现状与问题

时期:2021-11-01 05:37 点击数:
本文摘要:近几年,我国的、城市化进程减缓、居民收入水平提升及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展流经了新的活力。总体我国的房地产业仍处在绿色景气区内运营,但是有些局部的、结构性也不应引发充足的推崇。具体分析可概括为: 房地产投资急剧下降,地域热点显出 发展经济告诉他我们,资本积累,投资减少是经济快速增长的必要条件。没投资的稳步增长,任何国家都不有可能构建从农业国向化和化的改变。 对于一个人口快速增长的发展中国家来说,维持一定的投资规模就尤为重要。

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近几年,我国的、城市化进程减缓、居民收入水平提升及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展流经了新的活力。总体我国的房地产业仍处在绿色景气区内运营,但是有些局部的、结构性也不应引发充足的推崇。具体分析可概括为:   房地产投资急剧下降,地域热点显出   发展经济告诉他我们,资本积累,投资减少是经济快速增长的必要条件。没投资的稳步增长,任何国家都不有可能构建从农业国向化和化的改变。

对于一个人口快速增长的发展中国家来说,维持一定的投资规模就尤为重要。2001年在全球经济下降时,我国经济构建7.3%的增长率,其中投资贡献率高达3.6%(刘树成等,2002)。

随着产业结构的调整,房地产投资占到固定资产投资的比重从1990年的5.6%,逐步下降至2001年的17%(表格1),其对经济快速增长的贡献率也渐渐显现出来。  从总量分析,全国房地产投资增长率与固定资产快速增长差使基本实时,近几年略高于固定资产投资增长率,例如,在1997~2001年间,仅有投资增长率分别为8.6%,13.9%,5.1%和10.3%,房地产开发投资增长率分别为-1.2%,13.7%,13.5%和21.5%,但并没经常出现1992~1993年增长率高达117%和165%的短路现象。

  房地产开发投资结构基本合理,2001年住宅占到投资总量的比重维持在66%,其中普通住宅占到51%,别墅和经济适用房分别占到6%和9%,办公楼为12%,商业用房为12%。毕业论文 http://www.lw54.com   从房地产持续投资热点的产于来看,它主要集中于在以广州、上海和北京为主导的三大经济带,从2002年1-9月的统计数据来看,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%,31.4%,30%,33.4%,31.4%和40.1%。

客观地谈,这些地区房地产投资热有其合理的因素,也有令人担心的一面。三大地带是中国经济快速增长最慢的地区,经济的发展、居民收入的水平提升,消费升级换代,大量外资的转入和劳动力的流动都会减少对房地产的市场需求,但是,与其他产品一样,房地产投资也要以市场需求为后盾,没有有效地的市场需求,房地产投资就不有可能持续的快速增长。

那么,我国的房地区性投资稳步增长否有市场需求的承托?   销售亲率空置率,地域分化显著   近几年,购房低息贷款、减免税酬劳、户籍制度的断裂是性刺激居民购房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的销售亲率(当年销售面积占到当年完工面积的比例)分别是88.4%和75%,其中商品住宅的销售亲率超过最低水平。  但是,在销售亲率回落的同时,空置率也在下降,超过12000万平方米,其中,空置期一年以上的为4000万平方米,占到当年房屋完工面积的13.4%,低于国际警戒线10%。对于空置率的确有一点我们粗思量。首先,空置率下降无论何种原因都不是一个好现象,空置率低意味供给与市场需求的不给定、占压银行资金多,由此不会减少银行的坏帐,并资源的优化配备。

其次,市场上任何一种产品都必须有合理的库存。房地产作为一种价值低的大宗商品,其合理的库存期、库存比率应当为多少?以住宅为事例,我国房地产开发的房屋多是高层和多层,国外多是一家一户住宅,有所不同样式的住宅,其皆好程度差异很大。独户住宅不不存在皆好问题,而多层、高层住宅因楼层、朝向,否靠房山等,就很难构建皆好,因此,就有好买与很差卖之分。

那么,有所不同质的住宅空置率否具备可比性,就有一点更进一步厘清。再度,地域差异。即便是在国内,有所不同地区经济实力的高低,其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。

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1998年东亚危机愈演愈烈后,海南空置商品房425万平方米,给当地房地产业和银行业带给重创,留给的是满目疮痍的“烂尾楼”,而当时上海的空置房屋相似700万平方米,占到全国的七分之一,却能使之化险为夷,绝处逢生。第四,减免税动机。中国房地产市场的众多特点是买“期房”,许多开发商以此来解决问题自有资金和银行借贷资金不足的问题,而房屋产权过户多要等候有减免税酬劳机会的“房展会”之后办理,这也不会造成一定时间内空置率的下降。

毕业论文 http://www.lw54.com   鉴于上述分析,我们指出:全国商品房屋的销售亲率在急剧下降,总体形势悲观。但是,对倒数几年销售亲率高于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较小的城市和地区不应给与注目。

仍以房地产投资三大热点地区为事例,1998~2001年,广东的商品房屋销售率为66%,69%,71%和68%,高于全国的平均水平,在销售亲率走低的情况下,施工面积仍居高不下,这就决不令人担心。同期,北京的销售率为49%,45%,70%和71%,也高于全国的平均水平,但呈现走高的态势。而上海的销售率为73%,90%。

85%和100%(图5,图6和图7)。截至2002年9月,上海商品房屋销售面积为1404万平方米,当期完工面积为1194万平方米,销售量小于完工面积毫无疑问有助消化空置商品房屋,但是,上海仍有779万平方米的空置商品房屋,其中,空置商品住宅为452万平方米。


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